Les charges d’une location vide

Publié le 17 décembre 2024 par Morane Valleau, rédactrice web pour Zelok

FH

Certifié par Fabrice Houlé, expert immobilier locatif et GLI

Anticiper le montant des charges est important pour le locataire comme pour le propriétaire, puisqu’elles représentent un coût additionnel. Zelok fait le point sur les différentes charges relatives à la location vide et sur leur répartition. 

Les charges d’une location vide

Les charges récupérables ou charges locatives

Les charges récupérables sont aussi appelées charges locatives. Elles désignent les dépenses initialement engagées par le propriétaire, qui peuvent faire l’objet d’une demande de remboursement auprès du locataire. Les charges locatives concernent : 

• L’entretien des parties communes : nettoyage, éclairage, entretien des ascenseurs ou des espaces verts…
• Les petites réparations : maintenance des équipements collectifs comme les interphones ou chaudières, remplacement d’ampoules…
• Les taxes locatives, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. 

Le cadre légal des charges locatives est strictement encadré par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, qui liste précisément les dépenses récupérables par le bailleur auprès du locataire. 

Les charges non récupérables 

Certaines dépenses restent intégralement à la charge du propriétaire car elles concernent directement le bien immobilier, et non son usage quotidien par le locataire. Les charges non récupérables incluent : 

• les gros travaux de réparation (ravalement de façade, réparations structurelles…) ; 
• les dépenses de copropriété comme les honoraires de syndic ;
• les primes d’assurance propriétaire non occupant ou primes d’assurance loyers impayés ;
• les impôts fonciers.

Ces frais restent nécessaires pour maintenir le bien en bon état, ils font partie des obligations du bailleur envers son locataire.

Location vide : quelle répartition des charges entre locataire et propriétaire 

Les règles de répartition des charges

La répartition des charges entre locataire et propriétaire est définie par la loi et dépend de la nature des dépenses. 

Le locataire est responsable du paiement des charges locatives, qui couvrent les dépenses liées à l’usage courant du logement et des parties communes. Il va pour cela régler chaque mois une provision pour charges. À la fin de chaque période de gestion (généralement un an), le bailleur va effectuer une régularisation de charges, par l’intermédiaire du professionnel de l’immobilier qui gère le bien. Cela implique de : 

• comparer les provisions versées par le locataire aux dépenses réelles ;
• ajuster le montant si les dépenses réelles sont supérieures ou inférieures. 

Le propriétaire est tenu de fournir les justificatifs (factures, relevés de dépenses) pour garantir la transparence et éviter les litiges.

Comment optimiser la gestion des charges 

Pour optimiser la gestion des charges, le bailleur doit évaluer avec précision les dépenses annuelles et participer activement aux assemblées générales de copropriété, pour suivre les coûts d’entretien des parties communes. Le locataire peut, quant à lui, comparer les montants demandés à ceux pratiqués dans des logements similaires. Louer par le biais d’une agence immobilière permet de bénéficier des conseils avisés d’un interlocuteur compétent, qui servira aussi d’intermédiaire en cas de litige. 

Les variations de charges 

Les différences de charges entre location vide ou location meublée

Dans une location vide, les charges récupérables sont généralement réduites. Le locataire est responsable des abonnements d’eau, d’électricité et de gaz. En location meublée, le propriétaire est tenu de fournir du mobilier et une liste d’équipements. Il doit également réparer ou remplacer les équipements en cas d’usure, ce qui n’est pas le cas en location vide.

Les variations de charges selon les services inclus 

Le montant des charges peut aussi varier en fonction des services proposés dans la location. Certains propriétaires choisissent d’inclure des consommations comme : 

→ L’eau : les charges incluront alors souvent une estimation de la consommation du locataire. 

→ Le chauffage : les logements avec chauffage collectif peuvent engendrer des charges fixes, ajustées en fin d’année selon la consommation réelle. 

→ L’électricité : elle est parfois incluse, notamment dans les logements étudiants ou temporaires. 

La présence d’équipements collectifs comme un ascenseur, une piscine ou des espaces verts nécessitant un entretien particulier peuvent aussi augmenter les charges. Tous les services additionnels (gardiennage, abonnement internet inclus, accès à un parking privé…) peuvent engendrer des coûts supplémentaires. 
Les charges d’une location vide sont encadrées par la loi mais nécessitent une gestion rigoureuse, pour éviter tout malentendu entre propriétaire et locataire. Comprendre leur nature et leur répartition permet d’anticiper les coûts. La location via agence immobilière permet de bénéficier d’un accompagnement sur ce sujet.

F.A.Q