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Location : ce que le propriétaire n’a pas le droit de vous demander
La constitution du dossier de location est une étape importante. Pour pouvoir accéder à un logement, le futur locataire doit fournir à l’agence immobilière, ou au propriétaire, une liste de documents. Ces derniers servent à justifier de son identité et des revenus. Pour protéger les droits des locataires et garantir le respect de la vie privée, la loi Alur encadre strictement les pièces qu’un professionnel de l’immobilier ou un bailleur peut demander.
Dossier locataire : les documents que le bailleur ne peut pas exiger
Les documents financiers interdits
L’agence immobilière qui gère le bien, ou le bailleur s’il s’agit d’une location de particulier à particulier, doit s’assurer de la solvabilité du locataire. Objectif : vérifier qu’il a les ressources financières suffisantes pour régler son loyer et ses charges chaque mois. Certains documents financiers sont strictement interdits.
- Les relevés de compte bancaire → Le propriétaire ne peut pas exiger de consulter vos relevés bancaires, même s’il souhaite vérifier vos habitudes de dépenses ou votre capacité à épargner. Ces documents contiennent des informations confidentielles qui n’ont pas à être divulguées dans le cadre d’une recherche de location.
- L’attestation d’état de crédit ou de dettes → Cela relève de la vie privée et ne peut être utilisé comme critère pour sélectionner ou non un locataire.
- L’autorisation de prélèvement automatique → Ce document ne doit être fourni qu’après la signature du bail, si le locataire choisit cette méthode pour régler le loyer.
- Le relevé d’identité bancaire (RIB) → De la même manière, il sera remis après signature du bail, lorsque les modalités de paiement auront été définies. Il ne peut être exigé en amont.
Les données relatives à la vie privée
Le respect de la vie privée est un droit fondamental. Certains documents personnels sont strictement interdits dans un dossier de location.
- L’extrait de casier judiciaire → Ce document est exclusivement réservé aux autorités compétentes.
- Une copie de la carte vitale ou une attestation de sécurité sociale → La carte vitale contient des informations relatives à la couverture sociale d’une personne. Elle relève de la sphère privée et n’a aucune incidence sur la capacité d’un locataire à respecter ses obligations contractuelles.
- Une copie du carnet de santé ou un dossier médical → Les données relatives à la santé ne doivent pas figurer dans le dossier locataire. Ce type de demande est discriminatoire et illégale.
Les demandes abusives
Le législateur a mis en place des mesures strictes pour éviter que les bailleurs ne se livrent à des abus dans la sélection des locataires. Certaines pratiques sont donc interdites et peuvent être sanctionnées.
- Discriminations → L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au propriétaire de sélectionner ou refuser un locataire sur la base de critères discriminatoires tels que l’origine, le sexe, la religion, le handicap, les opinions politiques ou l’orientation sexuelle. La loi protège le locataire de manière à garantir l’égalité d’accès au logement.
- Attestation de loyer → Si le locataire a déjà fourni ses dernières quittances de loyer, le propriétaire n’a pas le droit d’exiger une attestation de loyer du précédent bailleur. Cette demande supplémentaire serait abusive.
- Chèque de réservation → En aucun cas, le propriétaire n’est autorisé à demander une somme d’argent avant la signature du contrat de bail. Exiger un chèque de réservation est considéré comme abusif et sanctionné par la loi.
- Photo d’identité → Le bailleur peut demander un justificatif d’identité et doit se contenter de la photo figurant sur ce document. En aucun cas, il n’a le droit d’en exiger une autre.
Dossier locataire et demandes abusives : les sanctions encourues
Selon le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015, seuls certains documents peuvent être réclamés pour évaluer la solvabilité du locataire et garantir le bon déroulement du contrat de location. Lorsqu’un professionnel de l’immobilier ou un propriétaire exige un document non autorisé, comme ceux mentionnés ci-dessus, il s’expose à des sanctions administratives et pénales.
- Pour un propriétaire particulier, la demande de documents interdits peut être sanctionnée par une amende allant jusqu’à 3000 €.
- En raison de leur statut et de leurs responsabilités, les professionnels de l’immobilier sont soumis à une obligation accrue de respect accru des règles légales. Une demande abusive de document peut entraîner une amende pouvant atteindre 15 000 €.
Des abus graves peuvent engendrer une interdiction d’effectuer de la gestion locative.
Bien préparer son dossier locataire
Depuis la loi Alur de 2014, la liste des documents qu’un propriétaire peut demander à un locataire est strictement encadrée.
- Un justificatif d’identité valide : carte d’identité, passeport, carte de séjour…
- Les 3 dernières quittances de loyer ou dernier avis de taxe foncière si propriétaire.
- Un justificatif de situation professionnelle : contrat de travail, carte d’étudiant ou certificat de scolarité, copie de la carte professionnelle, extrait de Kbis…
- Justificatifs de revenus, pour prouver la capacité à payer le loyer et les charges : 3 derniers bulletins de salaire, 2 derniers bilans comptables, attestation de simulation des aides au logement, 2 derniers avis d’imposition…
Pour faciliter vos démarches et être sûr de remettre seulement les pièces nécessaires, vous pouvez constituer votre dossier locataire sur Zelok dès le début de vos recherches. Tous vos documents sont centralisés et vous pouvez les partager facilement avec toutes les agences immobilières de France.
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Questions fréquentes
En règle générale, le locataire est considéré solvable si ses revenus sont au moins 3 fois supérieurs au montant du loyer et des charges. Le taux d’effort de 33 % n’est toutefois pas une obligation légale, ce critère peut varier en fonction des situations. Pour vérifier la situation financière et la régularité des revenus du candidat, le bailleur peut demander des justificatifs de ressources.
La présence d’un garant pourra aussi être exigée.
– jusqu’à 3000 € d’amende pour un particulier et 15 000 € pour un bailleur professionnel qui demande un document interdit ;
– jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende en cas de discrimination ;
poursuite en justice, jusqu’à l’interdiction d’exercer toute activité liée à la gestion locative.
– l’origine ;
– le sexe ;
– la religion ;
– l’état civil ;
– l’orientation sexuelle ;
– l’handicap ;
– le nom de famille ou le prénom ;
– les opinions politiques ;
– l’âge ;
– l’apparence physique.
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