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Calculer sa rentabilité locative

Publié le 23 novembre 2021 par Morane Valleau, rédactrice web pour Zelok

Certifié par Fabrice Houlé, expert immobilier locatif et GLI

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif mais vous ne savez pas par où commencer ? Le calcul de la rentabilité immobilière est la clé qui vous permettra d’évaluer l’intérêt d’un placement immobilier locatif. Découvrez dès maintenant comment bien effectuer votre calcul.

Qu’est-ce que la rentabilité locative ?

Parce qu’il est concret, l’investissement dans la pierre fait partie des placements financiers les plus appréciés. Avec des taux d’intérêts qui restent bas et une forte demande locative, qui génère d’ailleurs des tensions qui s’étendent partout en France, acheter un bien pour le louer peut être une belle opération financière. En devenant bailleur, vous constituez votre patrimoine tout en optimisant vos coûts, puisque le loyer payé par votre locataire rembourse tout ou une partie de votre prêt immobilier. Lorsqu’il est bien mené, l’investissement locatif compte donc parmi les meilleurs placements. Il existe un indicateur pour mesurer sa performance : le pourcentage du rendement locatif. Cette donnée indique, en pourcentage, le gain annuel obtenu grâce à la mise en location d’un bien. Pour faire simple : une maison ou un appartement dont le prix d’achat est élevé génèrera un niveau de rentabilité plus faible, car les loyers ne permettront probablement pas de couvrir les mensualités de prêts et frais engendrés. Attention toutefois, de nombreux paramètres sont à prendre en compte pour bien calculer sa rentabilité immobilière.

Comment calculer la rentabilité de son investissement locatif ?

Parce qu’il permet d’évaluer sa pertinence, le calcul de la rentabilité immobilière est l’une des premières étapes de l’investissement locatif. Le rendement brut est la donnée la plus simple à obtenir. Il est déterminé par le montant des loyers perçus sur une année, divisé par le prix du logement, multiplié par 100 pour obtenir un pourcentage. Prenons pour exemple un bien acheté 190 000 € et loué 700 € par mois, qui rapporte donc 8400 € par an. Sa rentabilité brute en pourcentage sera de 4,42 %, calculée ainsi : (8400 € / 190 000) x 100. Attention toutefois : la rentabilité locative brute ne permet pas d’estimer pleinement les performances d’un investissement immobilier. Les charges, la fiscalité et les coûts d’entretien doivent impérativement être intégrés au calcul, pour permettre un choix éclairé.

La rentabilité nette, l’indicateur clé pour réussir votre placement

La rentabilité nette est le seul indicateur de performance pertinent, pour évaluer les gains générés par un investissement locatif. Elle inclut l’ensemble des coûts supportés par le propriétaire bailleur : taux d’intérêts liés au prêt immobilier, travaux d’entretien et de réparation, taxe foncière, honoraires d’agence si vous confiez la gestion de votre bien à un professionnel, coût de l’assurance loyers impayés ou encore charges de copropriété. Les avantages fiscaux tels que le dispositif Pinel doivent également être intégrés dans le calcul de la rentabilité locative. Pour obtenir un taux fiable, les charges supportées par le propriétaire seront déduites de la somme des loyers perçus. Notez que d’autres critères peuvent être pris en compte pour évaluer la fiabilité d’un investissement immobilier, comme par exemple le risque de vacance locative, qui varie en fonction de la localisation choisie.

Pour plus de conseils, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre agent immobilier de proximité.

F.A.Q

Quel-est le bon taux de rendement locatif ?

La pertinence de votre taux de rendement locatif dépendra d’abord de vos objectifs : développer vos revenus, constituer un patrimoine… En règle générale, on considère comme suffisants des taux compris entre 5 % et 10 %. Notez que le risque de vacance locative est à prendre en compte dans le calcul : un bien immobilier qui promet une rentabilité élevée ne sera pas forcément le plus intéressant s’il n’est occupé qu’une seule partie de l’année.

Comment savoir si un bien est rentable ?

Pour connaître la rentabilité d’un investissement immobilier, il est important de calculer le taux de rendement locatif. Le taux de rentabilité brut est la donnée la plus facile à obtenir, en divisant le prix du bien par la somme des loyers, charges comprises, perçus sur un an.
Plus complexe mais aussi plus fiable, le calcul du rendement net déduit des revenus locatifs l’ensemble des frais à la charge du propriétaire : intérêts du prêt immobilier, travaux, taxe foncière, frais de gestion et d’assurance…

Comment calculer le cash-flow immobilier ?

Le cash flow est un autre modèle possible pour calculer la rentabilité locative d’un placement immobilier. Il s’agit de mesurer les flux financiers en analysant les entrées d’argent (loyers perçus, réductions d’impôts…) et les dépenses liées au logement (travaux, charges de copropriété, taux d’intérêt liés à l’emprunt…).
Vous serez ainsi à même de savoir si votre investissement génère plus d’argent qu’il n’en coûte, ou si au contraire vous devez prévoir un apport personnel pour compenser les frais restant à votre charge.

Faut-il prendre la rentabilité brute ou nette ?

Bien que plus simple à calculer, la rentabilité brute ne prend pas en compte les charges, la fiscalité et les coûts d’entretien d’un investissement locatif. Parce qu’elle déduit des loyers perçus l’ensemble des frais à la charge du propriétaire, l’étude de la rentabilité nette est plus pertinente pour évaluer les performances d’un placement immobilier.

Qu'est-ce que la méthode Larcher ?

La méthode Larcher propose un modèle à la fois plus simple que le calcul de la rentabilité nette, et plus juste que celui du taux de rendement brut. En considérant que les charges et taxes correspondent à 25 % du loyer annuel en moyenne, soit 3 mois de loyer, cette méthode propose d’utiliser le calcul de la rentabilité brute en divisant par 9 mois au lieu de 12. Le taux ainsi obtenu offre une estimation efficace, pour vous aider à évaluer les performances de votre placement.

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